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楼市调控效果不理想 改革需要顶层设计
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【《财经网》记者 方璐】

《财经网》:您对房地产新政如何评价?

顾云昌:去年总理总结了一下,叫做“落实不够好”,我认为去年的政策还是很给力的,但是落实不够好。而今年的新“国八条”就是政策再给力,争取落实好。

我不同意有人说的楼市越调越**,不调更好,因为房地产市场是整个**经济发展的一个部分,我们所有出现的**问题、经济问题,土地资源方面的问题,金融、税收、财政方面的体制问题,都会不同程度地反映在房地产市场上。我们不可能通过房地产市场的调控来解决所有的**问题。

房地产市场的调控还是取得了一定的成效,只不过还不够理想,原因有两个:一是落实的问题,二是体制问题。

《财经网》:新政出台后,有说法称成交量下降,房价未降,您怎样看待这种情况?您对中国房地产未来的走向怎样看?

顾云昌:全**的目标都盯在商品房价格上,其实这是有误区的。好像是商品房价格下降了,我们的调控就取得成效了。衡量房地产调控的唯一标准不是房价降不降。

实际上我们调控的目标有两个:一是解决民生问题。中低端的、低端的居民的住房问题如何更好地解决,我认为关键不在商品房价格,关键在保障房的建设。因为即使商品房价格下降了,也解决不了中低端的、低端的居民住房问题。

现在全**最关注房价的人,是“80后”的年轻人,是中低端收入的家庭,他们希望房价降了以后能买得起房子。实际上,这里有认识的误区,其实像**、**,即使降价一半,这些人还是买不起。所以真正解决民生问题的关键是保障房的发展,但这需要一个过程。

二是保持房价的稳定,使房价和老百姓的收入能相匹配,不要使房地产市场出现更多泡沫,实现中国经济运营安全。不少城市房价上涨过快,形成了一定的泡沫。最主要的原因是货币的发行量过大,流动性过剩导致的房地产价格上涨过快;第二个原因,供应相对需求而言是不足的,必须适当地增加供应量,才能解决这个问题。

人们都说中国的经济面临着着陆,我同意这个观点。我们现在放慢了经济的速度,要让中国的经济着陆,但着陆有两种,一种是硬着陆,一种是软着陆。我们力求中国经济软着陆。所以房地产调控的第二个目标也包含着使房地产市场平稳地实现软着陆,从而使中国的经济也实现软着陆。

《财经网》:您是否认为地方政府在助推地产泡沫?地方政府GDP涨幅与房地产挂钩是否合理?

顾云昌:现在的地方政府面临两难:一难是担心中央问责所承受的政治压力;二难是,经济上,地方政府依赖房地产,特别是土地出让金,一旦房地产市场出现严重下挫,就会影响地方财政收入。在土地出让金的净收入当中,已经有明确的去路了。土地出让金当中净收入的10%要用于保障房建设,15%用于农业投资,10%用于水利投资,10%用于教育投资,差不多一半的土地出让金收益已经分配出去了,如果土地出让金出现严重下挫,就会影响保障房的建设、水利的建设、农业的建设。

土地出让金这几年增长很快,地价涨幅也增长很快,地价涨幅远远超过房价涨幅,去年地价涨幅是房价涨幅的10倍,2011年土地出让金比2010年增加了70%。如果今年的土地出让金不增加甚至下降,对地方财政意味着什么?

所以有些人说是利益的驱动,其实是分配的格局,这种财税体制决定了地方政府对房地产调控的两难选择,所以他们必须寻找到一个结合点。

《财经网》:有金融分析机构做了这样的调查,10万亿的地方债务陆续进入还款期,但地方政府财政状况不容乐观,五年3600万套保障房任务虽可完成,但会加大地方的负担,从而给政策执行力度打折扣,您怎样看待?

顾云昌:地方债务是中国经济当中的一个最大的威胁,现在讲,欧洲有政府债务,叫欧债;美国有次级债务,叫次债;中国有地方债务,叫地债。在我们拉动经济、刺激经济情况下,建立了3000多个融资平台,地方债务**达10万亿左右,这是一个巨大的数目,而地方债务的偿还,在很大程度上与房地产有关系,和土地财政、跟卖地有关系。如果房地产市场出现大的波动,实行硬着陆,那么肯定影响地方政府债务的偿还。

如果地方债务出了问题,又会引起金融机构的恐慌,因为中央各地的商业银行都把钱借给了地方融资平台了。

所以,寻找一个使房地产市场保持平稳的发展,房价也不要提得很**,同时使地方政府保持一定的还债能力的平衡点,确实很难。

《财经网》:虽然建设保障房本意好,但会不会有可能造成商品房土地供给不够了?保障房在多大程度上化解了住房市场需求?

顾云昌:现在整个市场供不应求,怎么办呢?实行限购,也就说把需求排排队,哪些需求是最急需的,我们满足它。首先是保障房的需求,土地供应、资金保障等来保障它,其实若干年来我们对低保家庭还是应保尽保的。

政策上疏漏的就是对“夹心层”需求的满足。“夹心层”重点是“80后”的大学毕业生,保障房没有资格享受,商品房也买不起,这时政策的出台重点是发展公共租赁房。公租房实际上真正面向“夹心层”,还有一些限价房也是面向“夹心层”的。

另外,今年的土地供应量不能低于去年和前年的平均数,前年的土地供应量不**,大概7.6万公顷,去年的土地供应量达到12.5万公顷,土地供应量去年比前年**,今年能不能保持去年和前年的平均水平10万公顷很重要。实际上力图增加有效供应,首先是保证保障房的供应,另外不要使商品房土地供应减少。

财经网》:您曾提到,中国城镇居民**主住房率已达89%,中国农村老百姓住房率达到99%,所以中国**有住房率非常**。有说法认为,近90%住宅私有率,只代表90%存量住宅属私有,不代表90%家庭都有了**有产权的房子。您如何看待这种理解?

顾云昌:这个数据不是我的发明,是住建部对外发布的。现在有40%的家庭拥有房改房,不是说平均的概念;12%的家庭拥有祖传的房子,37%的家庭买了商品房,加在一起是89%的家庭,当然有些家庭可能有两套三套。

实际上,对住房市场,永远不可能都满足。如果大家都有住房,都满足了,**就没有进步的动力了,因为人们对物质的需求、对住房的需求,都是不断前进的。

所以有些人有某种理解,对89%不满意,这是事实,那我们99%都有房子,是不是农民都满足了?不能这么来说,我想那是客观的情形,就是说中国的私房率很**,表明了中国改革开放以后,特别是住房改革以后取得的成就。

《财经网》:让可以去住租赁房的人去住租赁房,我们把租赁市场做好;让可以得到保障房的人住保障房,我们去提供充足保障房。也就是说,把适应每一群体的住房市场细化开来,满足其住房需求?

顾云昌:是的,中国的住房市场其实是三大市场,一是商品房市场,二是保障房市场,三是城中村、小产权、地下室、**宿舍市场。客观讲,第三市场是很大的,在城市中,包括农民工在内,最起码四分之一的人住在第三市场里面。

我们现在只讨论商品房市场显然是不够的,现在有了保障房市场要大力发展,第三市场也要进行规范。如果没有第三市场,我们城市化没法进行——农民工作了住哪里啊?但现在没人关心第三市场,对第三市场缺乏规范、缺乏管理,也没更多的关注。实际上,在很长一段时间里,这三个市场是共同存在的。

《财经网》:您认为出台的调控政策,是否会促使政府推动财税方面的制度改革?

顾云昌:财税改革已经迫在眉睫了,因为许多问题都是财税体制的问题,比如土地出让金问题、地方财政问题,但是,想进展不那么容易,有很多阻力。

比如物业税的问题,中央早在1978年就提出要增收规范行业发展的物业税,现在看,推动速度很慢,现在仅仅是**、重庆搞房产税的试点,房产税其实和真正的物业税还是有差异的。但是房产税能否顺利推进,恐怕还有待在两个城市里观察。

当然,任何国家的发展都在于改革的推动,中国也不例外,所以不可能说我们十全十美了,许多问题都需要进行探讨,而且许多问题不是调控能解决的,这需要制度的改革。我们现在已经到了改革的深水区,没有顶层的设计,全盘靠地方的民间意识恐怕不行,需要中央最**层次对整个改革的推进,包括政治体制改革、经济体制改革、房地产体制改革、金融体制的改革、土地制度的改革、财税体制的改革等各方面的改革。

《财经网》:除对**收入人群投资的引导,是否也对参与其中的企业进行引导?有说法认为,产业资本应该撤出金融资本,企业应该**实业,才是解决房地产问题的办法,您认为是这样的吗?

顾云昌:这是对的,你不要把你所有的钱都引入到虚拟经济当中去。实体经济需要投入,但现在是产业结构的问题,实体经济产能过剩,虚拟经济又有许多利益获得,想办法把资金引过去不是那么简单的事。需要实体经济创新,如果不创新,公司利润始终很薄。

为什么虚拟经济会那么**?原因和供应有关系,因为供不应求,导致房价上涨很快。另外是如何引进去的问题,就是要把有钱人的投资引到房地产的前端,加入房地产投资开发的领域,而不是引入房地产的末端,通过买楼、炒楼来实现保值增值。看房地产市场健康不健康,关键是看引入到哪个领域、哪个环节,引导民间资本进入房地产甚至引入保障房建设当中,让其分到一定的利益,这是没错的。

《财经网》:您是否支持限购政策?

顾云昌:限购是没有办法才限购的,因为东西太少了。**为什么实行“五年限购”,因为**实在没有房子卖了,买的人太多、卖的东西太少。在一定时期采取这样的措施,是暂时的,一旦我们的市场发生了变化,供应量加大了,供求关系改善了,就可以逐步取消限购,将来不久肯定会取消限购,但不是现在。

购买力是**收入水平和金融的杠杆两方面左右的,购房首付款提**了、利率提**了,金融支持的力度就小了,国外都采取这个办法调控房地产市场。限购是中国特色,因为我们有这种行政手段,国外一般没有限购这一说。

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